Det er muligheter for å beholde boligen ved gjeldsordning!

Ja, du kan ofte beholde boligen. Plikten til å selge gjelder bare når et salg gir kreditorene best dekning og boligen er større eller dyrere enn husstanden rimelig trenger. Lånet innenfor boligens verdi pluss 10 prosent betjenes med renter.

Må jeg selge boligen før jeg får gjeldsordning?

Når du søker om gjeldsordning via namsfogden (tidligere kalt namsmannen), er det ingen hovedregel at boligen din må selges. Du har bare plikt til å selge den dersom et salg vil gi kreditorfellesskapet best dekning, og boligen samtidig er større eller dyrere enn det du og husstanden rimelig trenger. Begge vilkårene må være oppfylt. Er de det, må boligen selges, og du må forsøke å skaffe deg en rimelig hybel/bolig du kan leie i gjeldsordningsperioden.

«Skyldneren har plikt til å avhende bolig dersom salg av boligen vil gi fordringshaverne best dekning og boligen overstiger skyldnerens og dennes husstands rimelige behov.»

Det er altså ikke alltid nødvendig å selge boligen i en gjeldsordningsperiode. Dersom du har en bolig med nøktern standard sett i forhold til ditt behov, heriblant størrelse, kan du få beholde boligen i en gjeldsordningsperiode. Det er også vesentlig at en slik løsning ikke er til ulempe for kreditorene. Hvor mye pant som det er i boligen har også betydning, men siden mange gjeldsofre som søker gjeldsordning har liten eller ingen friverdi i boligen, er det sjelden noe problem at kreditorer uten pant i boligen går glipp av noe dersom du beholder boligen. Hvordan det går til når salg likevel blir utfallet, står i artikkelen om når boligen må selges i gjeldsordningen.

Hva er nødvendige utgifter til bolig?

I en gjeldsordningsperiode skal skyldner beholde den del av inntekten som er nødvendig til bo utgifter og livsopphold, og det resterende av inntekten skal gå til kreditorene. Det sier seg selv at det ikke er til kreditorenes fordel dersom skyldner tvinges til å selge boligen for å ende opp med husleie som er dyrere enn det vil koste å betjene boliglånet. Således er det også i kreditorenes interesse i en del tilfeller at skyldner får beholde boligen i en gjeldsordningsperiode for å sikre kreditorfellesskapet størst mulig dividende i en gjeldsordningsperiode.

Etter livsoppholdsforskriften regnes renter på boliglånet, boligforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, felleskostnader og nødvendig vedlikehold som boutgifter. Strøm, oppvarming og innboforsikring regnes derimot ikke som boutgifter – de skal dekkes av livsoppholdssatsen, som fra 1. juli 2026 er 11 388 kroner i måneden for en enslig. Når namsfogden sammenligner det å bli boende med det å leie, er det altså de godkjente boutgiftene som teller. Hva som godtas i budsjettet, går vi gjennom i artikkelen om boutgifter i gjeldsordningen.

Hvilke hensyn tas til barn og bomiljø ved gjeldsordning?

Dersom skyldner har barn som er godt «integrert» i lokalsamfunnet, taler dette også for at skyldner skal beholde boligen, spesielt hvis det er problematisk leiemarked i området. Vurderingen av hva som er et rimelig behov, tar hensyn til hva en annen bolig vil koste, og til krav om beliggenhet og størrelse. Forhold rundt egne barns tilknytning til lokalmiljøet samt forhold som sykdom, diagnoser på familiemedlemmer og eventuelle tilpasninger til rullestolbrukere eller andre funksjonshemninger styrker naturligvis også muligheten til å få beholde boligen i en gjeldsordningsperiode. Her er det viktig å gjøre namsfogden oppmerksom på slike forhold så tidlig som mulig i prosessen for å unngå forsinkelser i prosessen, eller at namsfogden gir deg feil råd fordi det er forhold som taler for å beholde boligen som namsfogden ikke kjenner til. Du finner kontaktinformasjon til namsfogden der du bor i kontaktregisteret.

Må du likevel selge, kan det tale for en kortere gjeldsordningsperiode enn fem år: fra 1. januar 2025 er det at skyldneren har måttet selge boligen, nevnt i loven som et av forholdene som kan gjøre en normal periode særlig belastende (gjeldsordningsloven § 5-2).

Hva skjer med boligen og boliglånet når gjeldsordningsperioden er over?

Når skyldner får beholde boligen i en gjeldsordningsperiode, tas det utgangspunkt i markedsverdien med et påslag på 10 %, altså 110 % av boligens verdi. Verdien fastsettes av namsfogden med to rettsvitner (§ 4-7). Pantegjeld over dette behandles som usikret gjeld, slik at disse kreditorene likestilles med andre kreditorer uten sikkerhet, og pantet slettes når gjeldsordningen er gjennomført (§ 4-8 bokstav a og § 7-2). Disse ville jo uansett ikke fått noe ved et salg av boligen på det nåværende tidspunkt. Kreditorene med pant innenfor 110 % av boligens verdi skal rentebetjenes i gjeldsordningsperioden, uten avdrag, for deretter å gå over i et vanlig låneforhold på gjelden når gjeldsordningsperioden er over. Detaljene rundt dette står i gjeldsordningen – vedtatt av kreditorene ved en frivillig ordning, stadfestet av tingretten ved en tvungen.

Tenk deg en bolig som namsfogden verdsetter til 2 millioner kroner, med et boliglån på 2,4 millioner. Lånet innenfor 2,2 millioner kroner (verdien pluss 10 prosent) betjenes med avtalt rente i perioden. De siste 200 000 kronene behandles som usikret gjeld på linje med forbrukslån og kredittkort, og faller bort når ordningen er oppfylt. Flere detaljer om billån, utleggspant og annen sikret gjeld finner du i artikkelen om pantegjeld i gjeldsordningen.

Som skyldner bør du strebe etter å få beholde boligen i gjeldsordningsperioden når det er mulig. Stiger boligen i verdi i løpet av perioden, har du allerede en egenkapital og er «inne i» boligmarkedet når du er klar til å starte på nytt etter gjennomført gjeldsordning, og har et godt grunnlag for en sunn økonomi resten av livet. Men vær klar over tre ting. Stiger verdien så mye at det er urimelig at du beholder hele verdiøkningen, kan en kreditor kreve gjeldsordningen omgjort mens perioden løper (§ 6-2 andre ledd). Faller verdien vesentlig, kan du be om at boliggjelden settes ned, men ikke lavere enn det boligen er verdt (§ 6-1). Og boliglånet innenfor 110 % blir ikke slettet – det må betjenes videre når perioden er over (§ 5-2 fjerde ledd).